Асоціація “Регіональне будівництво Хмельниччини” створена 23 червня 2010 року. Засновники — 34 юридичні особи: будівельні компанії, підприємства будівельної індустрії, проектні організації Хмельниччини. Загалом — це майже три тисячі осіб. Члени асоціації — фірми, яким під силу виконання всього комплексу та будь-якої складності будівельних робіт. Обсяг продукції, яку виготовляють підприємства-члени асоціації, щорічно зростає на 5-6%. Про це та інше — в розмові з заступником голови Асоціації Іваном Крутилком (на фото).
Асоціація “Регіональне будівництво Хмельниччини” створена 23 червня 2010 року. Засновники — 34 юридичні особи: будівельні компанії, підприємства будівельної індустрії, проектні організації Хмельниччини. Загалом — це майже три тисячі осіб. Члени асоціації — фірми, яким під силу виконання всього комплексу та будь-якої складності будівельних робіт. Обсяг продукції, яку виготовляють підприємства-члени асоціації, щорічно зростає на 5-6%. Про це та інше — в розмові з заступником голови Асоціації Іваном Крутилком (на фото).
— Іване Лукичу, як живеться будівельній галузі сьогодні?
— Прикро визнавати, але будівельна галузь загалом, і ми в тому числі, переживаємо не кращі часи. Гостро відчувається дефіцит обігових коштів та коштів на розвиток. Рентабельність будівельних робіт знизилася. Кожне друге підприємство несе збитки. Відсутність доступних кредитних ресурсів у державі не дозволяє здійснити заплановану раніше модернізацію підприємств.
— І все ж, останнім часом відбулися серйозні зміни у нормативній базі, яка регулює будівельну галузь. Що дає, зокрема, споживачам і самим будівельникам спрощення дозвільної системи у будівництві, про яке останнім часом багато говорять?
— Дійсно, за останні кілька років внесено багато змін у нормативні акти, які регулюють дозвільну систему в будівництві. Спрощення стосується багатоповерхового житлового будівництва. Раніше для того, щоб розпочати будівництво, необхідно було пройти дуже довгу та складну процедуру: отримати в оренду земельну ділянку, дозвіл на будівництво в органах виконавчої влади, розробити у ліцензованій проектній організації проект на будівництво. Після цього вся проектна документація мала пройти цілу низку експертиз: пожежну, санітарно-епідеміологічну, екологічну та інші. А на завершення пройти головну, комплексну експертизу на відповідність проекту Державним будівельним нормам (ДБН), яка своїм позитивним висновком фактично вмикала зелене світло для подальшого впровадження проекту в будівництво. Лише після цього всі отримували в інспекції архітектурно-будівельного контролю дозвіл на початок виконання будівельних робіт та починали будівництво.
Після дерегуляції, маючи договір оренди на землю чи земельну ділянку у власності, потрібно звернутися в міське управління архітектури з проханням дозволити будівництво на цій земельній ділянці багатоповерхового житлового будинку чи навіть цілого комплексу житлових будинків. Залежно від генерального плану міста та розташування земельної ділянки головний архітектор розробляє умови й обмеження, в яких чітко зазначає кількість квартир, поверхів, місць для паркування і навіть елементи благоустрою, які можуть бути розміщені на цій земельній ділянці. Для отримання цих умов і обмежень не обов’язково мати повноцінно розроблений проект. Достатньо пред’явити ескізний варіант. Не виходячи з кабінету, забудовник заповнює декларацію на початок виконання робіт і відправляє її поштою в інспекцію архітектурно-будівельного контролю. Через десять днів він уже може розпочинати будівництво. При цьому сьогодні законом не вимагається проходити жодної експертизи, навіть якщо заплановане будівництво дев’ятиповерхового 12-під’їзного житлового будинку. Жодна контро-лююча організація не перевіряє проект на відповідність технічним, санітарним, екологічним та іншим нормам. Уся відповідальність за розроблений проект лежить на одній фізичній особі — головному архітекторі. Як ви гадаєте, якщо повноцінний проект багатоповерхового житлового будинку з прив’язкою його до конкретної земельної ділянки, її рельєфу та геологічних особливостей коштує 500-800 тисяч гривень, то чи багато відшукається будівельників, готових заплатити такі гроші за розробку нового проекту? Набагато простіше закачати планування з Інтернету чи взяти старий проект, розроблений ще за радянських часів, і почати будувати, порушуючи при цьому всі можливі норми.
— Тобто, не виключено, що сучасні багатоповерхівки зводяться з порушенням державних будівельних норм?
— Наша Асоціація не є контролюючим органом, але як професійний будівельник знаю, що, незважаючи на всі спрощення і дерегуляції, будівельні норми ніхто не відміняв. І якщо, наприклад, там записано, що “під’їзд багатоповерхового житлового будинку, де на одному поверсі розташовано більше п’яти квартир, обов’язково має бути обладнаний двома ліфтами: пасажирським та вантажопасажирським”, то так і має бути зроблено. Мешканці повинні потрапляти у під’їзд через тамбур, обладнаний двома дверима. Зовнішні двері обов’язково мають бути металеві і без скла. А якщо будівельники ставлять двері зі склом, то воно має бути армованим. Жодними нормами не дозволено встановлювати металопластикові двері на вході до під’їзду. Не потрібно забувати й про пандуси для інвалідів, паркувальні місця для автомобілів, ігрові майданчики для дітей. Нормами передбачено й дотримання технології будівництва. Справжні будівельники знають, що нереально звести дев’ятиповерховий житловий будинок за три місяці, як би вони того не хотіли. На жаль, нині не існує жодної інстанції, яка на початку чи під час будівництва могла б виявити порушення та змусила їх виправити. І якщо вхідні двері після здачі будинку ще можна замінити, то порушення норм інсоляції (освітлення), яке закладено в проекті, виправити неможливо. Це вже проблема власників квартир та їх дітей.
— Що каже законодавство про залучення коштів інвесторів для будівництва житла?
— Особливих змін немає, однак і тих правил, які існують давно, мало хто дотримується. Уявіть собі ситуацію: ви на базарі бачите гарну рекламу, в якій невідома особа обіцяє за 200 тисяч гривень через півроку привезти вам дуже дешевий товар з Китаю. Є гарні фотографії товару, квитки на літак і навіть нібито угода з постачальником. Єдине — ви ніколи раніше не бачили цього продавця на базарі. Чи віддасте ви йому свої гроші? Звичайно ж, ні! Те ж саме відбувається на ринку будівництва житла, коли покупцям квартир пропонують вносити гроші на будівництво через невідомі фінансові компанії, кооперативи, викуп акцій, сертифікатів та інше. Погоджуючись на такі умови, інвестор фактично віддає свої кошти невідомим особам. Власниками цих фінансових компаній чи кооперативів можуть бути діти або родичі забудовників, абсолютно сторонні особи чи люди, які й не здогадуються про свою підприємницьку діяльність. Є лише одна схема залучення інвестицій від фізичних осіб, яка повністю гарантує збереження коштів й отримання житла у власність — це залучення коштів через фонд фінансування будівництва (ФФБ). Кожен інвестор підписує угоду з банком, гроші перераховує не на рахунок кооперативу, а на рахунок банку. Юристи фінансової установи стежать за тим, щоб будівництво не почалося без наявності всіх необхідних документів та дозволів. Саме банк контролює цільове використання коштів забудовником, якість і стан виконання робіт. Фактично будівельна компанія спочатку використовує свої кошти, а після перевірки обсягів та якості робіт технаглядом банк перераховує будівельнику гроші інвесторів. Крім того, в рамках фонду створений страховий резерв (до 10% вартості будівництва), який перераховується забудовнику після того, як об’єкт зданий в експлуатацію. У банку залишається повний комплект фінансової і технічної документації, яку при потребі завжди можна отримати. Все чітко і прозоро. Один будинок — один фонд фінансування. У керівника будівельної організації просто немає можливості витратити гроші інвесторів на покупку іншої земельної ділянки, будівництво особистого приватного будиночка, покупку Лексуса чи на відпочинок на островах. Тільки на будівництво. Показником якості діяльності ФФБ є те, що в місті немає жодного замороженого будівництва, яке б фінансувалося через фонд. А ошуканих інвесторів, які вклали кошти в різні кооперативи чи кишенькові фінансові компанії, чимало.
— До кого звертатися людині, яка бажає придбати житло на первинному ринку?
— Тут у мене проста порада: не мати справи з сумнівними людьми та компаніями, яких не знаєте. Довіряйте свої гроші тільки перевіреним компаніям. Зберіть максимум інформації про реальних замовників будівництва, орендарів земельної ділянки та власників будівельної компанії. В усьому світі репутація людини чи компанії дорожча грошей. У нас невелике місто, всі про всіх знають. Тим більше тих, хто будує житло, не так уже й багато.
— Які питання варто ставити продавцю квартири?
— Насамперед, дізнайтеся, хто орендар/власник земельної ділянки, на якій ведеться будівництво. Адже лише замовник (забудовник) має право вести продаж нерухомості, яка будується на цій земельній ділянці. Не несіть свої гроші ні в які кооперативи, прості товариства, фінансові компанії, тільки забудовнику. Зверніть увагу на цільове призначення земельної ділянки — це мають бути землі житлової та громадської забудови. З’ясуйте, яка будівельна компанія та на яких підставах виконує будівельні роботи, адже вона повинна мати ліцензію на виконання будівельних робіт. З’ясуйте, які містобудівні умови та обмеження отримав забудовник від головного архітектора на забудову цієї земельної ділянки. Там вказано, який саме будинок дозволяється будувати на цій земельній ділянці, кількість поверхів, квартир, паркувальних місць та елементи благоустрою. Суттєвою для вас є інформація про те, чи є декларація (дозвіл) на початок будівельних робіт. У дозволі зверніть увагу, хто є замовником будівництва, чи співпадає він з орендарем/власником земельної ділянки, чи саме на цю компанію видані містобудівні умови та обмеження. Звірте назву будівельної компанії, яка реально виконує роботи, і яка зазначена у декларації. Дізнайтеся, чи проходив проект комплексну експертизу. Якщо замовник надає свій проект для отримання висновку комплексної експертизи, інвестор може бути на 100% упевненим, що його житло відповідає всім державним будівельним нормам. Запитайте, у якому банку відкритий Фонд фінансування будівельних робіт, хто є розпорядником ваших коштів. Зважте на те, які гарантії своєчасної здачі об’єкта в експлуатацію. Пряма норма закону про ФФБ передбачає, а банк неухильно це контролює, що забудовник має в будь-якому разі здати в експлуатацію будинок, незалежно від того, скільки квартир у ньому продано. У випадку порушення забудовником термінів будівництва чи здачі в експлуатацію об’єкта банк має право застосувати до забудовника штрафні санкції: не повертати резервний фонд, вимагати від забудовника повернення всіх коштів інвесторів. Банк може також забрати об’єкт будівництва та передати його іншому забудовнику для завершення виконання робіт. У інвесторів з’являється серйозний захисник, який має юридичну службу та значний ресурс. Банк не цікавить, заробить чи не заробить забудовник, продаючи квартири. Його цікавить, щоб будинок своєчасно та якісно був зданий в експлуатацію. Нескладно здогадатись, що якщо гроші збираються через свою фінансову компанію чи кооператив, то на перший план виходить саме питання збору грошей. І ще одне: обов’язково перед підписанням договору скористайтеся послугами юриста. Зверніть увагу на пункт, де прописані умови, за яких вам повинні повернути кошти в разі, якщо ви захочете вийти з будівництва. Ознайомтеся з тим, як забудовник обумовив можливість змінити вартість квадратного метра житла, чи чітко прописаний перелік того, що забудовник зобов’язується передати вам за ваші гроші. Не потрібно соромитися. У такій серйозній та дорогій справі, як купівля та будівництво житла, не може бути таємниць. Не існує жодної підстави відмовити вам у вашому бажанні познайомитися з власником чи директором фірми, котра орендує земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, зняти копію сертифіката головного архітектора, який виконував проект, випити з ним кави. Поцікавтеся статутним фондом будівельної компанії. Дуже важливі питання: якими основними засобами та механізмами володіє забудовник? Чи є в нього виробнича база? Скільки кваліфікованих працівників офіційно влаштовані та чи отримують заробітну плату? Всю цю інформацію та багато іншої будь-яка будівельна компанія зобов’язана надати тендерній комісії, якщо тільки хоче взяти участь у тендері на будівництво об’єкта за державні чи комунальні гроші. І ніхто не робить з цього проблеми: хочеш працювати з бюджетними коштами — маєш відповідати певним вимогам.
Жоден справжній будівельник не має права ризикувати коштами інвесторів, ставлячи під удар свою репутацію і репутацію своїх колег. Тому кожен житловий чи комерційний об’єкт має бути добудований та своєчасно зданий в експлуатацію.
— Невже в нашому місті все так погано? А як почуває себе “Будівельний Альянс”?
— Ситуація не проста, але не критична. Дуже добре, що в Хмельницькому збереглися, незважаючи на кризу, потужні будівельні компанії. Ринок будівництва житла не монополізований, діють правильні ринкові механізми, цивілізована конкуренція. Всі будівельні компанії шукають своє місце на ринку, але тільки “Будівельний Альянс”, завдяки своїй проектній організації, здатен запропонувати нові рішення та втілити на практиці нові технології. Сьогодні ми працюємо на понад 20 об’єктах. Одночасно зводим у місті Хмельницькому два сучасні житлові комплекси: на вул. Свободи, 8а та Панаса Мирного, 18. Завершуємо проектні роботи будинків, які будуть розташовані на вул. Вінницькій та Довженка. Завдяки високому професіоналізму наших архітекторів і конструкторів ми перші запропонували своїм клієнтам квартири з індивідуальними котлами опалення, в яких усі шкідливі речовини, що утворюються після згоряння газу, збираються в спеціальні димохідні системи та викидаються на дах будинку. Сьогодні всі наші будинки обладнані ліфтами, які дають можливість інвалідам, людям похилого віку та мамам з дитячими візками вільно пересуватися. Ми давно відмовилися від внутрішньоквартирного утеплення зовнішніх стін — це не ефективно.
Нашу компанію завжди відрізняла від інших будівельників особлива увага до дрібниць. Кожен наш проект багатоповерхівки унікальний, спроектований саме для цього місця і цієї земельної ділянки. Тому перед початком будівництва проводимо його внутрішній аудит: конструктори, архітектори, сантехніки та електрики захищають кожен свої рішення. Особливу увагу приділяємо місцям загального користування та прибудинковим територіям. Існують норми, в яких чітко вказано, скільки під’їздів та квартир може бути побудовано на певній земельній ділянці. Перевантажена квартирами територія не придатна для комфортного проживання. Відповідальний будівельник ніколи не дозволить собі забудувати всю територію, “забувши” про дитячі майданчики, зони відпочинку та місця для автомобілів. Ми розуміємо, що квартира купується на довгі роки, тому наші будинки не повинні мати недоліків.
Розмовляла Ангеліна МОВЧАН