Коли у будинку створене об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, стає одразу зрозуміло, що і сам дім, і прибудинкова територія належать його співвласникам. Проте у більшості українців виникає плутанина, коли йде мова про будинки, в яких не створене об’єднання співвласників… Починають стверджувати, що будинок та земля належать то державі, то місту. Розставити всі крапки над “і” у цьому питанні спробував старший консультант з юридичних питань проекту USAID “Муніципальна енергетична реформа в Україні” Дмитро Левицький. Він у Тернополі під час тренінгу “Головне про енергоефективність у ЗМІ” розповів про всі юридичні нюанси власності багатоквартирних будинків.
Коли у будинку створене об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, стає одразу зрозуміло, що і сам дім, і прибудинкова територія належать його співвласникам. Проте у більшості українців виникає плутанина, коли йде мова про будинки, в яких не створене об’єднання співвласників… Починають стверджувати, що будинок та земля належать то державі, то місту. Розставити всі крапки над “і” у цьому питанні спробував старший консультант з юридичних питань проекту USAID “Муніципальна енергетична реформа в Україні” Дмитро Левицький. Він у Тернополі під час тренінгу “Головне про енергоефективність у ЗМІ” розповів про всі юридичні нюанси власності багатоквартирних будинків.
За словами Дмитра Левицького, процес масової приватизації квартир був запущений ще 1992 року, коли набрав чинності Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”. У результаті — нині у приватній власності перебуває 98% квартир житлового фонду України. Проте досі у людей виникає запитання: кому належать стіни будинку, підвали, прибудинкова територія?.. Дехто може сказати, що все це державна чи комунальна власність. Насправді це хибне уявлення.
Стаття 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, стаття 382 Цивільного кодексу України (редакція 2003 року) і стаття 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (2015 року) чітко визначили, що власники квартир у багатоквартирному домі є співвласниками спільного майна. Тобто їм належать допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою…
“Приміщення загального користування, зокрема допоміжні, несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку є спільною власністю без будь-яких додаткових умов — незалежно від того, чи вони обслуговують одну квартиру, чи декілька. У той же час механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання є спільною власністю лише за умови, що воно обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення. Наприклад, стояк, який обслуговує кілька квартир, — це спільна власність”, — підкреслив експерт.
Більше того, спільною власністю є і будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку й розташовані на прибудинковій території. Сама прибудинкова територія та право на землю теж відповідно до чинного законодавства належать співвласникам.
“Закон декларував, що земельна ділянка є спільною власністю. Звертаю увагу — така ділянка є власністю не об’єднання, не суб’єкта, що здійснює управління багатоквартирним будинком, а саме співвласників багатоквартирного будинку. Порядок передачі земельних ділянок співвласникам мав визначити Кабінет міністрів України. Проте урядовці й досі не напрацювали необхідних механізмів, адже дійшли до висновку, що з огляду на чинне законодавство цього зробити неможливо. Тому нині зареєстрований законопроект, який повинен врегулювати ці питання. Але у будь-якому разі українці мають пам’ятати, що земельна ділянка не може бути передана комусь, окрім співвласників”, — зазначив Дмитро Левицький.
Юридичний експерт також підкреслив, що Конституційний суд України кілька разів підтвердив, що право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає незалежно від підстав на набуття права власності на квартири. Тобто це стосується і будинків житлово-будівельних кооперативів. Тому ні орган місцевого самоврядування, ні балансоутримувач, ні ЖБК, ні будинковий комітет не можуть розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку без згоди його співвласників.
Звісно, самі співвласники повинні нести відповідальність за утримання спільного майна. Наприклад, якщо вони відповідно до юридичних процедур приймають рішення термомодернізувати (утеплити) будинок, не можна ставати “сепаратистом” у цьому питанні, мовляв, мені і так тепло. Слід брати відповідальність за управління спільним майном.
Найкращим способом управління спільним майном, на думку Дмитра Левицького, є створення ОСББ. Утім співвласники можуть управляти будинком і без створення юридичної особи, періодично організовуючи збори співвласників. Проте досвід показує, що це не надто ефективно. Також вони можуть вибрати собі управителя. Останнього може призначити і орган місцевого самоврядування.
Отож створення чи не створення ОСББ не впливає на власність у багатоквартирному будинку й лише співвласники можуть приймати рішення щодо спільного майна.
Андрій ЯЩИШЕН