Кабмін ухвалив Порядок передачі в оренду комунального майна. Відтепер для ринку оренди такого майна набрали чинності нові правила з рівними можливостями для усіх потенційних орендарів. У чому суть змін, який зиск від цього громадянам та бізнесу, та чи насправді ера підкилимних конкурсів залишилася в минулому? З цими запитаннями ми звернулись до заступника міського голови, директора департаменту інфраструктури Хмельницької міськради Василя Новачка.
— Василю Пилиповичу, закон про оренду комунального майна, який Верховна Рада ухвалила ще 3 жовтня 2019 року набув чинності 1 лютого 2020 року, але реально нові правила гри вступили в силу лише на початку цього року, . Чому так?
— Ті, хто працює у державному секторі, добре знають: для втілення реформи недостатньо ухвалити закон. Більшість навіть найпрогресивніших законів можуть запрацювати лише після того, як буде розроблена і схвалена вся відповідна нормативна база, тобто, коли будуть оприлюднені нормативно-правові акти, за якими відбуватиметься сама процедура оренди за новим законом. Тоді цього зроблено не було. І лише наприкінці минулого року Кабмін прописав механізм закону, затвердив і оприлюднив нові форми примірних договорів оренди, структуровані відповідно до нових умов, та нову методику розрахунку орендної плати. З цієї причини майже рік конкурси не проводилися, а приміщення, які попередньо орендарі звільнили,оскільки закінчилися терміни оренди, або від них відмовилися, стояли зачиненими і в оренду не передавалися. А, взагалі, крига скресла на початку цієї весни. І вже в квітні було оголошено майже сотню тендерів на оренду комунального майна і визначено частину переможців.
— А що ж змінилось у процедурі надання комунального майна в оренду?
— За новим законом інформація щодо всіх угод оренди комунального майна є публічною. Більше того, вона зосереджена на одному ресурсі, яким стала система “ProZorro”. Простими словами, якщо до березня 2020 року всі аукціони чи торги відбувалися в кабінеті балансоутримувача, тобто було оголошення в газеті, на сайті міськради, що такого-то числа відбудеться аукціон, люди готували пакет документів з пропозиціями і ціною, яку вони пропонували за оренду приміщення, і той, хто пропонував більшу ціну, ставав переможцем. Відповідно чиновник міг впливати на перебіг аукціону. На жаль, такі речі насправді зустрічалися. Тепер чиновник лише виставляє приміщення на ProZorro, де воно протягом 14 днів є у вільному доступі і будь-хто може зареєструватися для участі в аукціоні. Під час лотів люди, які торгуються, не бачать прізвищ своїх конкурентів. Це стає відомо по завершенню аукціону. Також у законі змінилися відсоткові ставки. До прикладу, раніше міська рада мала право різним орендарям встановлювати різні вимоги в залежності від виду діяльності. Таким чином, громадські неприбуткові організації могли платити усього 3 відсотки на рік від оціночної вартості об’єкта: перукарні — 6%, а ювелірні магазини — 40%. За новим законом, усі без винятку поставлені в однакові умови. Тобто, орендна ставка — 12% річних від оцінки вартості приміщення для всіх.
— Але ж об’єкти комунальної власності різні: є в задовільному стані, а є без ремонту. Є в центрі, а є у віддалених і малолюдних районах міста, є на перших поверхах, а є на другому, третьому. Мабуть, за умови однакової орендної ставки важко знайти бажаючих взяти в оренду не зручне за локацією приміщення?
— Так. До прикладу, це частина приміщень на Інститутській, 5, Кам’янецькій, 2. Це величезні будинки побуту, які за часів радянської влади будувалися під швейні ательє, майстерні з ремонту взуття, ювелірних виробів тощо. Але сучасна економічна ситуація диктує інші підходи. Ми бачимо дуже багато новобудов, де практично весь перший поверх здається під комерцію. Це крамнички, кав’ярні, ательє. І тому, власне, сама концепція Будинку побуту відмерла. Її треба змінювати, шукати інші призначення. Тим і займаємося. На Інститутській, 5, різноманітні спортзали є. Приміщення на Кам’янецькій, 2, оскільки воно ближче до центру, намагаємося здавати під офіси. Приміщень насправді багато, і їх, дійсно, не вдається настільки вдало і швидко здати в оренду. Але, якщо бажаючих взяти в оренду приміщення, яке виставлене на ProZorro, немає, то на повторно оголошених торгах ціна оренди оголошується вже з 50-відсотковою знижкою. Тому, власне, частина приміщень здається з другого разу. Інколи бувають ситуації, коли під час другого аукціону учасники доторговуються до значно більшої ціни, ніж коли це приміщення виставлялось на торги під час першого аукціону. Був випадок, коли за приміщення площею 400 квадратних метрів людина доторгувалась до 100 тисяч, які платитиме за оренду щомісяця. Величезні гроші насправді. Для бюджету це добре, але орендарю, мабуть, буде їх важко підтягнути. Але людям властиво піддаватись азарту.
— Це плюси нового закону. Але ж, мабуть, є й мінуси?
— Коли починають працювати нові закони, то спершу здається, що все в мінусах, все зле і тому набагато гірше. Насправді, люди звикли до одного, і їм доволі важко перелаштуватися на інше. Після того, як починають вникатити, то, за великим рахунком, все нормально. Звичайно, дуже трудомісткий процес. Щоб виставити об’єкт на ProZorro, потрібно заповнити дуже багато показників, і це велике навантаження на працівників Агенції муніципальної нерухомості. Далі, все-таки, не зовсім правильно, що закон не передбачає безкоштовної оренди. Адже є громадські організації, благодійні фонди, які не мають ніякої комерції під собою, живуть завдяки пожертвам і допомагають чи інвалідам, чи атовцям, але ми не можемо їм віддавати приміщення в оренду на безоплатній основі. Хоча є приміщення, які не мають комерційної привабливості і теоретично ми могли б їх віддати. Люди сплачували б лише за комуналку, і це було б справедливо.
— Раніше брати участь в торгах могли лише підприємці, а зараз як?
— Зараз такої вимоги немає. Будь-хто може брати участь в торгах, вигравати і користуватися орендованим приміщенням. Але вже потім, коли переможець розпочинає підприємницьку діяльність, він має зареєструвати свій бізнес.
Для бюджету це не дуже добре, бо ми раніше знали, чи має підприємець найманих робітників, чи платить податки. Зараз такої можливості немає, і це також, мабуть, маленький мінус.
— А ціна за участь у торгах змінилась?
— Все залежить від того, наскільки людина компетентна і скільки у неї є вільного часу, щоб зібрати необхідні документи самостійно. Сам збір документів безкоштовний, далі є реєстраційний внесок. Він визначається у відсотковій ставці до стартової ціни. Це може бути і дві, і три тисячі. Якщо ти програєш, тобі гроші повертають. Якщо виграєш, але не підписуєш договір оренди, то кошти не повертають. Так само не повертають кошти, якщо ти визнаний переможцем і підписуєш договір. Це, по суті, плата за те, що ти взяв участь і переміг. Це насправді невеликі кошти, якщо говорити про вартість нерухомості на ринку. Все таки муніципальна нерухомість значно дешевша, в середньому, 150 гривень за квадратний метр. У нових торговельних центрах — 450 гривень за квадратний метр. До речі, взявши комунальне приміщення в оренду на п’ять років, можеш подовжити договір ще на п’ять без участі в аукціоні. Тобто, 10 років можете стабільно платити визначену ціну за оренду ( її піднімати ніхто не буде) і користуватися приміщенням. Такої пропозиції приватник надати не може.
— Ви згадали про Агенцію муніципальної нерухомості. Це нове комунальне підприємство в структурі міськради?
— Це перейменоване КП, яке раніше мало назву “Муніципальне комунальне підприємство з утримання нежитлових приміщень”. Тепер це Агенція муніципальної нерухомості.
— Але ж, мабуть, змінилась не лише назва?
— Так. Сьогодні агенція приділяє дуже багато уваги зовнішній рекламі. Розміщуємо на бігбордах об’єкти комунальної власності, які виставляються на торги. Активно почали працювати в соцмережах. Адже завдання менеджерів – здача в оренду комунального майна за максимально вигідною ціною, щоб відповідно більше коштів надходило до міського бюджету. І це вже дає результат. У нас є приміщення, здані в оренду за ціною в 10 разів більшою, ніж були виставлені на аукціон. Тобто завдання менеджменту — знайти орендаря, попри те, що приміщення не затребуване. До прикладу, в нас у “Дитячому світі” є третій поверх, який стоїть напівпорожнім. Ми вирішили не здавати його в оренду дрібними площами, а цілісним комплексом — 800 квадратів. Будемо шукати цільового орендаря, плануємо зробити ліфт, який, по суті,окупиться за півтора року, якщо здамо в оренду третій поверх, а далі все буде йти в чистий прибуток.
На вулиці Європейській є будинок доволі цікавої архітектури, але абсолютно занедбаний. Останні 5 років його ніхто не орендував. Будемо продавати з аукціону, оскільки брати гроші з бюджету на ремонт не вигідно. Якщо говорити про Будинок побуту на Інститутській, 5, то також шукатимемо варіанти, бо здати його невеличкими площами складно, а ось під якісь профільні спортзали, швейні майстерні — цілком реально. В нас на балансі є об’єкт — колишній відомчий табір КП “Хмельницькводоканал”, який був в досить плачевному стані, але понад 15 років на його охорону витрачалися кошти. Ми виставили приміщення на аукціон і зі стартової ціни 850 тисяч продали за півтора мільйона гривень. Підприємець відкриє там виробництво, будуть робочі місця, сплачуватиметься ПДФО, і приміщення не буде руйнуватися.
— А чи прописана в законі норма, яка дозволяє орендарю здавати орендоване приміщення у суборенду?
— Так, за новим законом орендар комунального майна має право здавати приміщення в суборенду. Раніше це могли робити тільки органи місцевого самоврядування. Тобто, якщо орендар є гарним менеджером, то, взявши в оренду приміщення на відкритих торгах , може його здавати ще й на цьому заробити. Але є умова: орендар має бути обов’язково підприємцем. Не виключаємо, що третій поверх “Дитячого світу” саме так і здамо . Але, маючи, наприклад, мільйон гривень на рік з оренди третього поверху, гарантованої відповідним підприємцем,то яка нам різниця, що він з ним буде робити? Тобто, якщо брати плюси нового закону, то вони все ж переважають.
Розмовляла
Лариса Світловська